載通國際(00062  )是香港及中國內地領先的公共運輸營運商，新鴻基地產是載通國際的最大股東，持有約 33% 的股權﹐前身為「九龍巴士控股有限公司」，於 2005 年改名，以反映其業務多元化發展。業務概況載通國際專注於多元化的運輸服務，包括專營巴士業務、非專營運輸服務及在中國內地的業務拓展。公司擁有全港規模最大的九龍巴士（一九三三）有限公司（九巴），同時也經營服務北大嶼山及機場的龍運巴士有限公司。在非專營運輸方面，載通提供跨境穿梭巴士服務（如皇巴士）的新香港巴士，以及陽光巴士等。於中國內地，公司持有深圳巴士集團35%權益，並在北京參與計程車及汽車租賃業務的合資公司。此外，載通亦積極參與物業投資，包括美孚站總部大樓、曼克頓山商場「曼坊」、觀塘的TheMillennity及屯門物業重建項目。核心巴士業務：低穩定性、高敏感度(布蘭特期油)從以上數據顯示 : 載通是一間願意派息的上市公司，兼顧的大股東及持分者的利益，但公司過去盈利波動非常大。利好因素受惠於物業地產物業重估收益及出售一次特別收益性;利淡的則為不可能預測社會運動、公共衛生突發事件，淨利潤由高峰期19.5億跌到 1.87億，載通的巴士業務（九巴及龍運）在盈利穩定穩健表現較差，而且﹐燃油成本與國際油價波動有一定程度的相關系數。過去歷史數據顯示，假設收入不變情況下，燃油成本按年上升24%，公司淨利潤按年下挫21%。 反之亦然，在油價下跌期間，載通經燃油成本約12%，淨利潤利則大幅提升約90% 。

載通盈利前景2025年底位於觀塘巧明街開幕 甲級商廈The Millennity ，商場名為三布目Scramble Hill ﹐提高公司盈利穩健度，股息增派空間載通一向持有經常性的收益項目，例如位於美孚站的總部大樓及曼克頓山商場「曼坊」，業務上的租金收入確實為公司帶來穩定的現金流。可惜的是，筆者通過富途牛牛翻查公司業務，原來收入佔比只是1% ，盈利穩定性非常不足。隨著位於觀塘巧明街全新項目的，公司盈利穩健度得以大大提高。該項目由載通與新鴻基地產各持有 50% 權益。物業的租戶主要定位是保險及金融公司、創新科技及資訊科技公司、國際品牌的後勤中心、香港半公營機構例如強制性公積金計劃管理局、積金易平台有限公司等。隨著不同跨國企業 例如美國華納影業(香港) 有限公司、日本的富士通、德勤、殼牌香港、 Hewson Consulting、Doo Group、Nexfiy 、agne b及香港科技大學已經進駐，市場分析項目每年可以載通帶來 約 2 億至 3 億港元 的穩定淨租金收入﹐筆者認為項目可以為公司的股息帶來支撐作用，未來派息政策有增派空間。政府政策積極推動電動巴士，抵消油價上漲衝擊的成本環境及運輸部門發表的《巴士及的士電動化路線圖》明確要求，於 2050 年前所有專營巴士須達至「零排放車輛」目標，政策方向明確聚焦於「減少柴油、增加電動巴士」當局將透過資助計劃和充電基礎設施，加速專營巴士的轉型。不過，公司管理層全港大約4000部巴士(電動及燃油) 表示由於大部份柴油巴士仍有剩餘可用年期，80部電動巴士， 佔全部不足 20%。電動巴士採購成本較高，未來根據載客量及財務能力審慎加快電動巴士採購進度，從序漸進淘汰柴油車。電動巴士的普及化，筆者相信抵消國際價上漲帶來盈利波動潛在風險。

專利巴士的經營權，有一定保證利潤優勢隨著俄烏戰爭快將完結，地緣政治風險大大減低，國際油價得以趨向穩健，維持大約每桶60美元，截止2025年中期業績，收入42.26億元，同比收增長3.98%，但公司淨利潤增長58%，淨利潤達1.9億元，公司派中期0.3元。管理層亦指出，燃油價格大幅回落，公司票價收入累有增長，公司淨利潤得以大幅增長。而且，香港特區政府允許專營巴士在營運成本上升時申請加價以保障公司「合理回報」，國際油價上漲，公司可以考慮調整票價部分轉嫁成本，減緩油價對盈利的負面影響。

載通的隱藏資產:  屯門車廠重建項目屯門車廠項目經城規會批准重建為商廈。可惜在載通及新地近期年報中，屯門車廠被提及為「中長期發展機會」，並未披露已開工或有明確完工時間表，也未提及實際施工成本或預計租金收入。項目對公司淨利潤沒有實際貢獻，只在資產層面代表一幅具再發展價值的地皮；市場視之為「隱藏資產／潛在NAV上升因素」，而不是可以預測的現金流收入。假設商廈重建完成，載通碓實可分享寫字樓及商場租金收入，成為繼荔枝角及觀塘甲級寫字樓及商場外，另一個穩定物業現金流來源，進一步提高「物業＋巴士」的收入結構比重，大大提高盈利穩健度。載通的挑戰根據政府資料12/2024 發佈的新聞告，公司票務及客運收入仍然未恢復疫情前水平，公司確實受惠於北上消費熱潮，有些路線確實載客量非常多，但有些路線載客量非常少。九巴管理層承認因應市民的結構性消費改變，定時需要檢討及重整路線，並鼓勵市民多乘坐巴士，以配合政府宣傳活動如盛事活動。可惜的是，筆者查閱九巴的宫方資料，那些優惠只係一日票，未有明確賞試改變香港居民結構上消費習慣，例如:假日通行票作為長期產品策略。以筆者住新界西為例子，例如路線96R前住黃石碼頭路線車費高達22.3元，來回車費高達70元。請問公司如何同永東巴士的，從葵芳到蓮塘口岸來回路線，只需38元競爭呢? 未來公司是否應該新地旗下的新開商場名為三布目 Scramble Hill的商戶﹐合作推行額外獨家餐飲優惠，令到市民覺得物超所值。另外，九巴載通應該進入攜程的數字化平台的﹐擴展旅客客源。根據QuestMobile 05/2025 年數據，攜程旅行的手機應用程式 的自有流量位列國內旅遊服務行業前兩名，顯示出極高的用戶心智與平台黏性。透過攜程強大的全球及內地旅遊網絡，九巴能直接接觸內地訪港旅客，推廣其「旅客日票」及「尊尚版旅客日票」，吸引更多訪港遊客使用巴士服務探索景點。九巴可藉由平台推廣特色路線，如連結西九文化區、廟街及黃大仙等名勝的旅遊專線HK1，提升這些旅遊產品的曝光率與使用率。最後，九巴可以透過平台的精準市場數據分析，可獲取更多關於旅客出行偏好及高峰時段的數據，有助於優化班次安排或開發更精準的旅遊路線。

投資策略根據EJFQ顯示，載通處於橫行股。從短期分析，筆者相信公司淨利潤重返2015至2016年的機會非常高，中長期受惠於粵港大灣區的人流帶動票務收入及濳在物業重估收益，預測市盈率為8倍，預測股息率為7%。然而，公司的股份流通量及成交量不高，是否投資取決於你是否有耐性的投資者，可以考慮採取每季分注買入一手，投資公司12至18個月，以對沖日常交通費。

Jacky Lui

濱江服務(03316  )作為杭州知名物業管理有限公司，自2019年於香港聯交所上市以來，展現出穩健的成長態勢。公司業務遍及中國浙江省、江蘇省、江西省、上海市、海南省及廣東省等地，合共在21個城市設有184間附屬公司及分支機構，為超過34萬戶業主提供高品質的物業服務。與其他同業相比，濱江服務的核心競爭優勢在於其服務差異化，特別是「5S增值服務」體系為公司盈利帶來新動力，維持高品費物業管理服務，得以上調物業管理費。在分析濱江服務的投資價值前，先回顧公司過去於營收、淨利潤、派息比率及應收賬風險等方面的表現與相關情況。

毛利率分析從數據可見，濱江服務的整體毛利率由2021年的32.1%逐步下滑至2025年上半年的22.5%。本輪下滑主要受「非業主增值服務」（開發商端業務）拖累，反映內地房地產市道未復蘇，該部分業務毛利率明顯收縮。不過，公司積極推行「高品質服務」策略，基礎物管毛利率仍穩定維持在約18%，展現其在服務質量與成本平衡上的管理能力。隨著非業主增值服務毛利率下跌，公司已著手轉型，將重心逐步轉向社區生活服務（5S增值服務）。這一策略不僅對沖了房地產開發周期波動的影響，也為公司帶來新的盈利增長曲線。以下將深入分析5S增值服務的業績表現及其對公司整體增長的貢獻。5S增值服務分析：5S增值服務（全屋軟硬裝設計、裝修管理、生活家櫃體定製、軟裝傢俱定製、電器及設備選擇）已成為濱江服務的主要增長動力。2025年上半年，5S業務收入同比增長32%，明顯高於同期公司總體營收增速（22.7%），強力佐證5S板塊為公司最具活力的增長引擎。5S業務收入佔比升至32.2%，顯示企業已有效激活存量業主資源，並逐漸脫離對母公司地產銷售的依賴，形成獨立且多元的盈利結構。此趨勢不僅提升了公司抗周期波動能力，也為未來業績可持續性提供堅實保障。資本開支與現金流狀況濱江服務屬於輕資產運營模式，資本支出相對有限，主要投向智慧社區系統建設（如無人值守停車場、智能安防、AI客服）以及5S社區服務網絡擴展。截至 2025 年 6 月 30 日，集團持有淨現金為人民幣 11.8億元，財務結構穩健、高現金水準，每年物業、廠房及設備（PPE）投入僅佔總營收1% – 3%，展現出高現金流、低資本投入的穩定財務模型。潛在風險與機遇分析儘管濱江服務表現出色，仍面臨潛在風險，包括物業費下調壓力、區域集中風險及母公司依賴。隨著業主影響力提升，物業費存在下調壓力，2025年，杭州業主要求個別物業管理公司調低管理費，減輕經濟上壓力。雖然事件並未發生於公司身上，若公司妥協降費並同時承受人力成本上升，毛利率將面臨更大壓力。另外，濱江服務約六至九成管理面積集中於浙江和杭州地區，區域集中度高。若當地房市或政策發生變動，其衝擊程度將遠高於全國性競爭者。收入結構上，非業主增值服務收入高度依賴母公司，2025年上半年該部分收入同比下降14.6%，直接反映母公司開發節奏放緩對公司利潤的影響。但值得注意的是，公司第三方開發商項目佔比已超過57%，新增合約面積中來自獨立第三方的比例達到63.9%，顯示外部市場拓展能力正在增強，為降低母公司依賴和區域風險奠定基礎。另一方面，公司也面對臨應收脹增速高於收入的風險，多做生意，收入得以增加，但資金回籠不了。截至 2025 年 6 月 30 日，公司貿易及其他應收款合計約人民幣 8.58 億元，較 2024 年底約 5.90 億元上升約 45%，其中單純貿易應收款（第三方＋關聯方）約 7.26 億元。同期收入約 20.25 億元，意味半年應收佔收入比約 42%，相較 2023 年、2024 年期末約三成左右的水平有所上升，反映收款壓力有一定增大。如果情況沒有改善或惡化，投資者留意要留公司維持高派息，公司淨現金水平有冇下跌趨勢，投資者值得關注濱江服務盈利前景公司過往的盈利增長幅度，部份依賴於管理服務的提升和管理費的上調。以2024年同期為例，管理費從每月每平方米人民幣4.17元提升至4.2元。根據中期業績報告，公司已在十個管理項目上調了管理費。市場普遍預期濱江服務未來幾年仍將實現「雙位數增長但略為放緩」的盈利表現，屬於穩健而非高速型增長。開源證券預測 2025至2027 年歸母淨利潤約為人民幣 7.02、8.29、9.63 億元，對應每股盈利約 2.54、3.00、3.48 元，意味未來三年淨利與 EPS 年複合增長約 17% 左右。公司管理層明確表示，未來不會透過併購行業內其他物業管理公司來實現增長，而是將依賴自然增長，並致力於爭取更多優質管理合約服務，以推動業績穩步提升。筆者相信濱江服務將更加重視管理質量提升與內生性增長動能，專注於優化現有服務流程及加強業主黏性，藉此持續鞏固市場領導地位。在面對行業競爭和市場環境變化時，公司亦積極探索多元化經營路徑，挖掘社區增值服務潛力，以減少對單一收入來源的依賴。隨著物業服務標準化與智能化水平提升，預計濱江服務將能有效提升運營效率，進一步釋放盈利空間，為未來業績帶來更穩健的增長曲線。投資策略EJFQ 顯示，濱江服務目前屬於橫行股，預測市盈率為 8 倍，股息率達 6.0%，整體估值不算高。是否值得投資，主要取決於投資者對公司管理層的信心。對於保守型價值投資者而言，可以考慮在聖誕節期間，親身考察杭州當地的物業管理公司及其所管理的屋苑水平，以加深了解。至於趨勢型投資者，則可考慮現價分批入場，首注後再按月定期投資，持續 12 至 18 個月，以分散風險並捕捉長期增值機會。

華潤萬象生活（01209  ）由華潤置地(01109  ) 分拆商業營運及物業管理業務，於2020年12月9日在香港上市。公司業務於大灣區佔65% ，中國不同城市經營萬象城、萬象匯和萬象天地三大品牌：萬象城及萬象天地主攻一、二線城市的城市級購物中心，萬象匯則面向一、二線城市的區域購物中心及三、四線城市的城市級購物中心。公司亦採用輕資產模式參與多個商場（如上海國華廣場、深圳平安金融中心、珠海萬象匯、南寧升喜朝陽里）營運項目，並不持有商場業權。

在分析公司投資價值前，需回顧過去物業管理商業模式。過去營運現金流、資本開支、淨利潤等。公司未來盈利增長，取決於其輕資產策略、商業物管毛利率提升及住宅物業管理毛利改善。包幹制對盈利能力的影響包幹制是指業主或業委會依照固定總額支付物業服務費，物管公司需自負盈虧，即盈餘或虧損均由物管公司自行承擔。由於合同單價在數年內往往難以調整，加上物業費受地方政策規範及住戶價格敏感度影響，部分合約單價偏低，這為毛利率埋下壓力。在包幹制模式下，公司需要承擔所有人力、保潔、能耗及維修等成本，而人工工資與社保開支逐年上升，物業費卻未必能同步調高，導致實際毛利率受壓。根據公司招股書披露，早期大量住宅及寫字樓項目採用包幹制，在2017至2019年及2020年上半年，90多至100多個包幹制項目錄得虧損，反映不少合約單價偏低或成本覆蓋困難，從而拖累整體物管毛利率。公司亦表示，現時有些住宅及其他物業及寫字樓仍以包幹制為主，若未能有效提高管理費水平，隨著成本持續上升，毛利率將受到進一步影響。由於合同比較長且分散於眾多項目，即使公司逐步提高新簽合同單價或改為酬金制，舊有低價包幹制項目的存量效應仍在，令整體毛利率改善節奏較慢，呈現「平穩略升」而非快速拉升。為改善這現象，公司正透過提高物業費單價、優化人力配置及加大增值服務（毛利較高），但受限於包幹制本身機制，住宅物管毛利率整體仍難以達到商業物管那樣的高水平。簡而言之，在物業管理費難以提升，人力成本高的環境下，除非能大比例轉為酬金制或成功提價，物業管理毛利率維持在相對平穩水平。否則毛利率難以提高。

資本開支與自由現金流分析資本開支結構：輕資產特性明顯公司在2024年的資本開支僅為3.92億元，佔全年收入（170.4億元）的比例不到2.5%，Capex/Revenue遠低於4%。這一數據清楚驗證了公司「輕資產」的經營屬性，不同於傳統地產開發商需大舉投入土地及建設資本，公司只需小額投入於系統維護與品牌建設，邊際效益得以提高自由現金流充裕2024年公司的經營現金流（42.59億元）遠高於資本開支（3.92億元），每年均能產生大量自由現金流（約38億元），為公司提供了充足的現金基礎。這也是公司在2024年得派發特別股息，股東回報率得以提高開支趨勢及展望2023年的資本開支（5.82億元）相對較高，主要由於疫情後全面復甦，公司加大了對數字化平台（如「一點萬象」APP）投入。2024年資本開支已回落至正常水平，顯示投資高峰期可能已過，未來公司有更多現金可用於分紅。競爭壁壘與服務差異化優勢議價能力與第三方項目貢獻雖然包幹制的商業模式對公司未能提供公司盈利能力，但公司的商業營運及輪出輕資產的商業模式被市場認可，商業毛利率由2024年同期34.0% 提升至2025年上半年的37.1%，商業航道毛利率達66.1%。商業航道業務核心服務在於提供「商業運營服務＋物業管理服務＋部分分租／聯營」，為業主、品牌租戶和消費者三方創造價值，涵蓋開業前的定位規劃、招商、開業籌備，以及開業後的品牌招商調整、營運管理、活動策劃、客流與銷售提升、物業管理等。部分項目採分租或租賃經營模式，由公司承租再分租，分享租金收益。公司在與第三方業主談判時具備更強議價權，爭取更合理的管理費率與分成條款，提升單項目盈利空間。第三方商業項目收入及利潤占比提升。輕資產商業模式資本開支少、固定成本低，毛利率普遍高於母公司的項目。商業營運優勢在於服務差異化，根據服務業行銷理論的理論，可以用以下七點分析:7P服務差異化分析·       Product（產品）：華潤萬象城2 期300個品牌和120多家店進駐，定位高端，引入國際潮流品牌及創新主題空間，與藝術展覽、親子娛樂、健康養生等深度結合，提升消費體驗。·       Price（價格）：高租金反映高客流和品牌效益，透過會員積分、活動優惠提升消費體驗和價值感。公司靈活運用差異化定價策略，推出季節促銷與會員專屬權益，強化顧客價值認同，帶動租戶業績。·       Place（地點）：華潤萬象城二期位於CBD(深圳灣)，透過空中連廊與周邊地標（如人才公園、深圳灣體育中心）無縫連接，形成超級商圈效應·       Promotion（推廣）：內容營銷與數字工具結合，策劃主題活動與跨界合作，結合直播、短視頻與KOL，提升品牌曝光與社群互動，增強消費者黏性，促進流量轉化。·       People（人員）：總部統一數據平台配合本地運營，加強員工培訓與服務標準化，推動人才多元發展，提升服務效率與顧客體驗。·       Process（流程）：利用數字化工具優化消費流程，雲端管理平台串聯前後台數據，APP內可一站式完成預訂、支付等，提升運營效率與消費者參與感。·       Physical Evidence（實體證據）：注重建築設計和空間氛圍，打造高辨識度公共空間，融合在地文化，提升用戶體驗與品牌識別度。盈利前景截至2025年6月30日，集團實現收入人民幣85.24億元，同比增長6.5%，其中特許經營的商業管理收入約32.67億元，同比增長14.6%，物業管理收入約51.57億元，同比增長1.1%。淨利潤20.30億元，同比增長7.4%；核心淨利潤約20.11億元，同比增長15%。商業管理業務佔比提升及運營效率改善帶動下，管理層強調「商業航道毛利率長期保持60%以上」，顯示輕資產商業模式具備高毛利特徵。筆者預計公司繼續貫徹執行輕資產策略，抵消住宅物業管理毛利率下跌風險。此外，公司新增項目充足，預期未來三年內每年有雙位數新開商業項目，物管合約及在管面積持續擴張。2024年底公司籌備77個購物中心（母公司35個、第三方42個），2025年預計新開16個，下半年計劃8–11個，包括深圳灣萬象城二期等。物管領域2024年新增合約建築面積約5.9%，至4.505億平方米，在管面積增長11.6%至4.131億平方米。2025年上半年再增1,560萬平方米，七成來自城市公共項目，聚焦高附加值物業。發展模式持續與母公司合作並積極拓展第三方項目，2024-2025年新增合約中逾五成來自第三方。公司注重新項目穩步推進及管理效率，運營質量和盈利能力同步提升。隨著合約與在管面積增加，逐步深化城市公共項目與高附加值物業布局，展現抗風險能力與市場議價優勢。持續推動第三方合作與多元化發展模式，分散風險，為業務增長奠定基礎。公司有望保持現金流及盈利增長，支持分紅政策與估值穩定。資本開支回顧及未來預測根據過去資料推斷，華潤萬象生活的資本開支規模較小，公司並無大額土地儲備或自建重資產項目，始終維持輕資產運營模式。·       2022年：重點聚焦於數字化平台的搭建及基礎設備，資本支出約為1.2億港元。·       2023年：持續推進IT系統升級和存量項目改造，資本開支約1.22億港元。·       2024年：加大對數字化、會員系統以及品牌建設的投入，總資本支出約為1.3至1.4億港元，重心放在智慧商管系統、會員平台及商場升級。根據2022至2024年年報現金流量表及附註分析，資本性支出主要包括以下幾個方面：·       購置物業、廠房及設備：用於商場和辦公空間的裝修、設備更新及管理設備。·       取得使用權資產相關支付：如辦公和倉儲租賃所需的資產支付。·       購置無形資產：涉及IT系統與平台、軟件開發和升級，包括萬象APP、會員系統及物管系統等。資本開支與現金流管理華潤萬象生活採「輕資產＋穩步擴張」策略，未來每年資本開支預計約4億元人民幣，現金流壓力小，預計未來兩年資本開支穩定，佔經營現金流比例低，無重資產投資計劃，重點放在舊有購物中心優化、數字化及小型項目。。2024年起派息率提升至約60%，過去曾達100%（含特別息），自由現金流充裕，強調回饋股東。綜合市場分析，主流預測自由現金銃每年約40–55億元，資本開支約4億元，派息比率60–70%。現時自由現金流收益率約4.5%，全年自由現金流40億港元，每股自由現金流0.7–0.8港元，帳面現金128億港元，流通股60億，每股現金約2港元。若Capex維持4億元，FCF增長為低雙位數，可支持派息和小型併購，估值保持現金流溢價。若Capex增至8至10億元，FCF將減少10至20%，自由現金流增長放緩，估值或下調。總結：只要資本開支維持低位，自由現金流和每股現金展望良好，有助穩定分紅及估值。在穩健的資本開支規劃及充裕現金流支撐下，財務結構健康且具彈性，公司重視資產流動性與現金回饋，確保經營靈活並能捕捉市場機遇。華潤萬象風險分析儘管華潤萬象生活（1209.HK）被視為行業指標，但考慮到宏觀環境和行業週期，投資該公司存在以下主要風險：’   消費環境風險：消費降級及奢侈品市場疲軟直接衝擊公司，商場運營收入和租戶銷售掛鈎，需求下滑壓縮利潤。·       增長風險：行業競爭激烈，如果母公司華潤置地新項目減少，外部拓展難度提升。公司可能依賴第三方的的增長面積，低價爭取管理合約，毛利下降風險不能不留意。應收帳款風險 應收賬款增速超過收入增速截至2024年底，華潤萬象生活的貿易應收賬款約人民幣23.7億元，經剔除一次性因素後，同比增長約17%，高於同期約15.4%的收入增速，顯示應收賬款佔用有上升趨勢。進入2025年上半年，應收賬款及票據合計約人民幣24.96億元，較2024年底再增加約1.26億元。大行研究認為所有內地物管公司都面臨應收賬款上升與現金流受壓的風險，應收帳款風險屬於華潤萬象生活需密切﹐但目前風險仍可控的範疇水平。近兩年，公司的應收賬款增速超過收入增速，反映部分住宅客戶的收款壓力有所上升。然而，整體壞帳撥備仍維持在較低水準。估值風險 :預測市盈率高於同行，若未來盈利增長未達市場預期或派息下降，股價波動風險大。目前預測市盈率約20倍，市淨率4.8–5.5倍，反映增長型物管股。

投資策略建議根據EJFQ數據，華潤萬象生活處於橫行股，預測市盈率20倍，股息率4.42%，估值不平，反映未來母公司新增項目及第三方增長面積帶來潛在收益。保守價值投資者可考慮逆週期策略，長線關注商業物理及輕資產毛利率趨勢，及住宅物業管理毛利率改善之空間。趨勢投資者可待公司股價回落至42港元附近分注投資，再以月供方式持續12-18個月。(筆者為物業管理持牌人，持有華潤醫藥，沒有持有上述股份)

中遠海運國際(00517  )作為母公司中遠控股旗下的服務平台，擁有多元化的業務組合。其核心業務涵蓋船舶設備及備件、塗料、保險顧問、一般貿易、船舶貿易代理及航運服務科技。公司業務網絡橫跨中國內地、香港、新加坡、日本、德國及美國等多個國家和地區，展示出廣泛的國際佈局。2024年，中遠海運國際出資3.5億元，與吉電力股份及上港能源共同成立合營企業，參與可再生燃料投資項目。

該項目專注於綠色甲醇燃料的研發與生產，標誌著公司積極投入綠色能源領域。公司未來的盈利增長及盈利能力，將主要取決於其在綠色燃料領域的戰略佈局，以及航運服務科技數字化平台的發展進度。因此，在評估中遠海運國際的投資價值前，有必要回顧其過去的營運現金流、資本開支、每股派息及股東回報率等財務指標。

公司財務表現與股東回報分析

公司過去營運穩定，營運現金流與淨利潤同步增長且高度相關。主業收入帶動盈利，美國加息期間（2020-2023）利息收入比重增加，但2024年有下滑趨勢。公司採行輕資產模式 ，資本開支（CAPEX）相對不大，顯示具備良好的財政紀律。股東回報率（ROE）雖然逐步從高位回落，但近年來仍保持穩中略降的態勢，反映公司持續派息及資本結構維持穩定。派息比率長期高企，現金流充足支撐高分紅政策，顯示管理層對股東回報高度重視。截至2025年6月30日，公司資產負債比非常強勁，零負債比率及淨現金達60億元。然而，對於公司長期維持高度派息政策，仍存在一定保留。隨著綠色燃料佈局（新業務）的推進，未來資本開支是否會逐步增加，從而減少未來派息比率，成為值得探討的議題。

中遠海運國際的盈利前景與風險分析

實現碳中和的遠景

根據2023年7月國際海事組織（IMO）海洋環境保護委員會第80次會議，全球175個會員國已達成共識，目標是在2050年前實現零排放，甲醇燃料的研發因此備受關注。根據全球最大的甲醇生產商及供應商梅賽尼斯（Methanex）統計，與傳統航運燃料相比，甲醇能夠大幅減少污染物排放，其中包括約95%的硫化物與PM2.5，以及80%的氮氧化物排放。生質甲醇及「綠色」甲醇更具備高度碳中和潛力。

目前甲醇製造技術已相當成熟，中國具備大規模生產的條件，有望進一步降低平均成本並實現規模經濟效益。近期報導指出，中遠海運國際的合資公司計劃於2026年底年達到20萬噸生物甲醇產能，這將有助於構建上游原材料一體化盈利模式。目前至少有42艘船已經在大航海運行中使用甲醇燃料，未來幾年預計有望增加到80艘，這有利於公司未來盈利的穩定增長。截止2025中期業績報告，公司淨利潤達4.89億元，按年上升26%，公司核心業務利潤創歷史新高，申萬宏源的最新報告認為，中遠海運國際未來兩年盈利增長預計至少達到雙位數，高達9億元。

數智船舶服務平台

根據最近中期業績年報指示，「航運服務科技」這項新業務目前正處於戰略投入期，尚未開始貢獻盈利。2025年10月，在上海北外灘舉行的國際航運論壇中，中遠海運董事長萬敏指出，航運服務業要透過技術革命性創新，才能推動行業高質量發展。中遠海運國際致力於打造全球化的數位供應鏈服務平台，並透過與客戶、港口、物流的長期戰略合作，覆蓋海路支線、公路、鐵路及倉儲的全鏈產品矩陣。公司借助數字智能技術，推出汽車、光伏、冷鏈、礦產及糧食解決方案。此外，中遠海運國際與全球航運巨頭組成的全球航運商業網絡，運用區塊鏈技術，電子提單累計簽發已達68萬單，無紙化放貨操作量達400萬，進口辦單時間由2天縮短至4小時。

船用新能源平台

船用新能源平台運用綠色能源技術推動船舶發展，甲醇目前主要服務小型船隻，能減少碳排放、污染，提升效率。平台類似SaaS，每月向船東收費，未來將擴展至滾裝船及大型貨櫃船。目前中遠海運第一艘大型甲醇雙燃料動力集裝箱船，總長366米，最大裝箱量達16136TEU，已經在大航海運行中。船長可在抵達香港國際八號碼頭前預訂甲醇燃料，補充航行所需。公司通過大數據分析船舶使用量，制定更合適的解決方案。

風險分析

核心業務與航運的經濟週期密切相關。尤其是船舶用油漆的生產與供應。這類產品屬於航運及造船行業的「關鍵必需品」，需求具有高度剛性。如果全球貿易增長未達增長預期，外貿需求下降，集裝箱油銷漆及船用油漆量業務增長受好大影響，船舶設備及備件的定期維護需求也大幅減少。

投資策略

根據EJFQ資料顯示，中遠國際目前處於橫行股狀態，預測市盈率為9倍，股息率約9%，市賬率0.84倍，估值水平略貴，似乎過度反映樂觀的盈利增長預期。保守的價值投資者可以考慮採取航運股逆週期投資策略，留意宏觀經濟增長、外貿需求數據、公司綠色甲醇燃料、資本開支佈局及母公司未來新增船隻訂單預期 ; 進取趨勢投資者可以採取月供股票12-18個月，以達致財息兼取。

今期介紹廣深鐵路(00525  )，先分析區域發展與投資前景。

廣深鐵路股份有限公司，是一家在上海、香港上市的鐵路運輸公司，也是中國目前在三地上市的鐵路運輸企業。作為連接華南經濟樞紐的重要鐵路，廣深鐵路主要經營客運、貨運、委任運輸服務、道路網清算、列車維修及租貸收入等，見證了區域經濟快速發展的歷程。隨著沿線城市持續推動現代化建設，廣深鐵路的運能與服務質素亦不斷提升，成為促進人流與物流交流上必需的交通工具。這條鐵路的穩定運行，進一步強化了大灣區內部的聯繫，為促進區域整體協同發展發揮了積極作用。

公司未來盈利前景取決於廣深鐵路、廣州市政府及廣鐵集團共同參與的廣州東站改建項目。整個投資項目金額高達166億元，其中廣深鐵路的預計投資額為52億元。新建的廣州東至新塘線將引入車站，使廣汕高鐵、贛深高鐵、廣珠高鐵等多條線路能夠直達廣州市中心。改建後，車站規模會由目前7台 15 綫增加至14台24綫，總對數由100對升至197 對，其中高鐵由52對升至164對，該項目預計於2030年完成。在分析廣深鐵路的投資價值時，需要回顧公司的經營現金流、資本開支、淨利潤及每股派息等多項經營指標。

廣深鐵路近年財務狀況風險評估

廣深鐵路近年經營現金流表現出顯著的穩定增長趨勢。2022年，公司經營現金流曾經大幅下降，但隨後於2023及2024年強勁反彈，2024年更創下歷史新高，充分體現出公司現金回流能力明顯增強。

資本支出穩中略升

資本支出方面，公司有計劃地逐年增加投入，主要用於基礎設施建設與設備升級及日常維護。雖然支出逐步提升，但增速始終保持溫和，沒有明顯超出現金流承受能力，資金鏈並未出現重大斷裂風險。廣深鐵路的經營現金流水平，相信足夠應付未來五年廣州東站改建。

盈利能力恢復

自2022年低點以來，廣深鐵路的淨利潤大幅回升，2023與2024年均維持在穩健區間，顯示主營業務回報良好。配合穩定的派息，2023及2024年恢復每股0.07元派息，突顯公司具備盈餘分配的能力與信心。

債務及償債能力

公司資產負債率長期維持於約20%至25%，屬於行業較低水準。現金流量足以覆蓋資本需求與派息，短期及中期內未見明顯償債壓力。

綜合評估與結論

廣深鐵路在財務上現金流充裕、盈利正增長、負債水平溫和。持續關注資本支出規模與盈利及現金流的協同，是控制財務風險的關鍵。短期內，風險屬可控範圍水平，若外部經濟及運輸環境穩定，廣深鐵路的財務健康具備良好韌性。綜合市場分析: 公司截止第三季業績，公司淨利潤達11億，按年升幅達20%，業績已經超出2024年全年業績， 預計2025業績淨利潤肯定可以達雙位數字，有增派息的條件。

盈利前景

加快廣州與深圳「一小時通勤及生活圈」建設，推動「超級交通樞紐」轉型

根據最新消息，廣深鐵路積極推進廣州與深圳「一小時通勤及生活圈」的建設。深圳至廣州東站的班次進一步加密，最快每5分鐘一班，平均每13分鐘一班車，大幅提升兩地之間的交通便捷性。調整服務後，

廣深鐵路與廣深港高鐵、贛深高鐵形成互補作用，覆蓋廣州北、廣州白雲、廣州東、深圳、福田等重要車站，實現航空、高鐵、城際鐵路等不同交通方式的高度融合，構建完善的交通生態圈。

中長期發展：樞紐站升級與客流效應

從中長期角度來看，廣深鐵路正持續整合多條線路。改造後的廣州東站將從傳統火車站升級為集高鐵（如廣汕高鐵）、城際鐵路（廣深線）及多條地鐵線於一身的大型綜合交通樞紐。因為乘客轉乘廣深線將更加便捷，這種樞紐地位將吸引來自四面八方的轉乘客流匯聚於此，進一步帶動廣深鐵路的客運量提升。

運營效率提升與設施現代化

新的站房設計及優化的軌道佈局將顯著提升車站的運營效率與接待能力。設施的現代化升級預期將支持廣深鐵路開行更多班次，特別是在高峰時段。班次容量的增加，有助於直接轉化為更高的客運收入，進一步增強公司盈利能力。

 投資策略

根據EJFQ的數據，廣深鐵路目前屬於橫行股，公司預測市盈率為7.4倍，市賬率為0.47倍，預測股息率達5.4%。然而，現時股價尚未反映廣州東站改建後所帶來的高鐵人流及潛在票務收益。鑑於業務的獨特性，未來廣深鐵路在某些程度上可比擬香港港鐵。對於保守型投資者，建議密切關注廣州東站改建工程的進度，以及資本開支的水平，作為投資決策的重要參考依據。至於進取型投資者，尤其是經常往返粵港大灣區的朋友，則可考慮在橫行區水平投資第一注，並於接下來的12至18個月採取月供策略，以期達致財息兼收，同時對沖日常交通費用。

2025年11月7日

個股分析

回應(0)    閱讀(241)

招商局港口(00144  )是全球領先的港口營運商，屬於央企招商局集團的核心資產。公司的業務遍及全球六大洲，重點地區包括香港、深圳、寧波、上海、青島、天津、漳州、湛江、大連和廈門。除了中國本地業務外，公司亦通過股權投資參與海外地區的港口運營，包括斯里蘭卡、巴西、多哥及澳洲。

在基礎設施建設方面，公司正在大鏟灣及湛江區建設港口，相關項目總投資額達到138億元，預計於2028年竣工，目標是將其打造為深圳西部的世界一流港口。

公司的未來盈利增長主要依賴於新港口項目的推進、新興市場的開拓，以及碼頭的數字化轉型策略。在進一步分析公司投資價值之前，將重點回顧公司過去六年在淨利潤、經營現金流、派息及股東回報率等方面的表現。

財務表現與股東回報

從以上數據可見，招商局港口2019至2024年間的經營現金流、盈利、派息三項財務指標與股東回報率之間呈高度一致的趨勢。當經營現金流和盈利提升時，派息與股東回報率亦隨之上升，顯示公司財務狀況穩健，且股東回報能力與財務表現同步增長。近年來，公司經營現金流保持穩定且高位，每年平均約為70至85億元人民幣，充分體現出公司強勁的現金創造能力。目前派息比率約為40%，公司在盈餘分配上兼顧股東回報與再投資需求，未來具備提升派息比率（50%或以上）的空間。然而，鑑於航運行業具有週期性特徵，業務增長及盈利仍存不確定性，加上碼頭基建投資高達138億元，因此現階段維持目前派息比率是合理的。

公司面臨的挑戰

綜合多家大行報告分析，航運股屬週期性行業，公司主要業務的碼頭吞吐量受中國宏觀經濟增長、地緣政治及外貿需求等多重因素影響。根據截至第三季的業績，公司淨利潤達36億港元，2024年全年淨利潤預計為65億港元。大行報告預測未來兩年淨利潤增速將達5%，保守估計最少可達73億元。中美貿易戰之關稅爭議似乎有緩和跡象，公司管理層目前正積極推動業務全球化，將布局拓展至全球各大洲，以分散地緣政治風險。筆者認為，公司2025年業績達到大行設定目標的機會很高，盈利增長的不確定性及風險相對較低。

公司未來前景：數字化港口

「數字化港口」指的是在港口運營過程中廣泛應用物聯網、大數據、人工智能等先進技術，進而實現運營流程的自動化和智能化管理。目前包括荷蘭鹿特丹、德國漢堡、西班牙華倫西亞、韓國釜山、中國上海與深圳蛇口等地的港口均已普遍採用此類技術。其主要特點包括實時數據監控、智能調度、設備自動化和決策優化。例如，港口可透過自動化貨櫃追蹤系統，實時監控貨櫃進出，提高調度效率並減少人為錯誤。深圳媽灣港的5G智慧港建設便是數字化港口的代表性案例。該港口採用全自動化技術，顯著提升營運效率，降低人力及能耗成本，充分展現數字化轉型為港口行業帶來的實質價值。深圳媽灣港更是中國首個5G智慧港，全面引入5G、人工智能、自動駕駛、區塊鏈和北斗定位技術，實現自動化運營，並擁有全國最大規模的無人駕駛卡車車隊。

「招商芯」與輕資產業務

公司正在從港口營運商向港口科技方案提供商轉型。公司自主研發「招商芯」的集裝箱碼頭操作管理系統（CTOS）是公司數字化策略，目前已經全球多個國家27家企業客戶推廣。筆者相信軟件和技術服務屬高毛利行業，系統將來應用未來於深圳西部新落成的港口。

投資策略

根據EJFQ資料，招商局港口屬橫行股，預測市盈率8倍，市賬率0.6倍，股息率6%，估值合理。保守投資者可持續監察深圳西部新落成的港口及輕資產商業模式進度；進取投資者則可考慮現價買入第一注，月供12-18個月，以達致財息兼收。

Jacky Lui

公路股資產回報與 越秀交通基建(01052  )策略資產回報現狀與派息政策數據顯示，公路股屬重資產行業，負債比率偏高，股東回報及資產回報率普遍較低。2021年公司成功分拆湖北漢孝高速公路項目資產並上市，獲得一次性特殊收益，向股東派發特別股息，當年股東及資產回報率顯著提升。管理層強調派息率政策維持50%-59%，尋求股東利益與盈利增長的平衡。管理層應對措施面對資產回報率長期偏低的情況，管理層推動「降本增效」措施，加速智慧交通與數字化轉型，提升資產回報率。目前，廣州北二環高速公路和湖南長株高速公路已納入交通部數字化升級試點，其他公路也正籌備中。未來計劃於所有公路安裝智能稽查系統，加強打擊偷逃費行為。廣州北二環公路工程擴建進展挑戰2023全年業績年報指出，廣州北二環公路二期改建是集團近年來投資規模最大、建設難度最高的戰略性工程。公司預估投資總額可能因多重外部因素變動。根據最新惠譽報告指出: 越秀交通基建的長期外幣和本幣發行人主體評級及高級無抵押評級爲’BBB’，展望穩定。評級認為公司持有穩健的高速公路組合，儘管廣州北二環高速公路擴建項目的未來中期資本開支可能較預期高，預計公司將審慎管控槓桿水平。根據查閱的2024全年業績數據，經營現金流產生26億元，全年資本開支為16億元。2025年上半年中期業績顯示資本開支為4.4億元。管理層表示將持續調整債務結構，平均融資利率約為2.57%，並計畫降低融資成本，以增強現金流，為2028年項目完成提供支持。行業前景與政策引導公司受惠於「十五五」規劃下中國公路由建設者邁向資產運營商階段。2025年10月，中共中央審議通過的新規劃明確要求公路股的營運商解決交通擁堵，推動核心路段改擴建，提升通行效率和服務品質。同時，大力推進交通數智化轉型及智能綜合交通，包括智慧收費系統、車路協同技術與智能交通物流，以實現降本增效。估值與操作建議根據EJFQ資料，越秀交通基建目前屬橫行股，預測市盈率8倍，市帳率0.5倍，預測股息率達7%，估值合理。公司盈利尚未回到2019年歷史新高，現價尚未反映廣州北二環2028年改擴建完成後，帶來的潛在貢獻; 未確認收購未來母公司的山東秦濱高速資產﹐估值俱備重估空間。公司每月公佈客貨車流量，預期受惠於物流業穩定增長及旅遊需求，未來盈利相信穩健增長。投資者可於橫行區吸納第一注，並以項目經理角度，密切監察季度數據及廣州北二環改建進展，中長線可採月供12-18個月策略。利申筆者為物理管理監業局(第二級)持牌人，持有上述股票。Jacky Lui

太古地產(01972  )公司簡介與市場前景太古地產作為香港知名的地產發展商，擁有多項重要的投資物業，包括太古坊、太古廣場、太古城中心及東薈城。集團一向專注於出售美國及香港的非核心資產，如美國邁阿密 Brickell City Centre 項目、香港太古城停車場私家車位、華蘭中心部分單位、工廈及臨街舖位、海外辦公物業及投資物業部分權益，藉此套現以發展高回報的項目。2022年，集團公佈未來十年投資一千億元，當中包括中國內地的500億元（主力零售項目及提升現有資產）、香港的300億元（重點擴展太古坊、太古廣場等核心商業物業）、以及住宅及其他市場的200億元（於香港內地及東南亞推動住宅發展及買賣項目）。這些舉措有助分散集中於香港的地緣政治風險，並拓展新的盈利增長機會，值得投資者期待。核心盈利與業績表現在評估太古地產是否為優質收息股時，核心盈利表現尤為重要。以下為太古地產過去五年業績數據：派息政策與股息數據太古地產過去五個財政年度（2020年至2024年）的全年每股股息數據如下：公司秉持穩健漸進的派息政策，目標是為股東提供可持續且逐步增長的現金回報。年報多次強調，中長線將派息比率維持於45%-55%區間，並致力於每年實現中單位數的股息增長，體現管理層對業務長期現金流的信心。財務穩健性與資本運作從數據可見，太古地產核心盈利表現穩健，過去平均盈利約70億元，每股股息及盈利均有小幅增長。然而，公司的營運經營現金流未能持續完全支持未來十年的1000億計劃。衡量營運現金流的指標為「經營業務所得現金」，反映公司從核心業務產生的現金流量，是財務健康的重要依據。以下為過去四個財政年度（2021年至2024年）的營運現金流表現。雖然如此，公司資產負債表非常強勁，負債比率維持在15.7%的健康水平。管理層計劃以5至7年為期，分階段落實1000億項目。根據穆迪信貸評級，太古地產信貸實力達A級，展望穩定。報告指出，太古地產可在不對資產負債表造成過大壓力下，增加250億至390億港元的額外借款，即使負債比率提升至25%至30%，風險仍屬可控水平。未來展望內地新落成出租物業·       北京太古坊二期：位於朝陽區核心地帶，部分辦公及零售組合將於2025年底分階段開業，預計2026年底營業。·       上海陸家嘴太古源：部分公寓及零售部分預計2025年底起可出租。·       廣州聚龍灣太古里：大灣區首個項目，預計2027年上半年分階段落成。·       西安太古里：預計2025年底整體落成，包括零售、酒店、文化設施等。香港新落成住宅及收租項目·       柴灣海德園：住宅第一期已接近落成，部分商舖預計2025下半年可招租。·       太古坊重建計劃：部分辦公室/共享空間預計2025下半年釋出市場。·       黃竹坑海盈山低層或商用單位：如獲批早，可釋出部分配套空間作招租。內地服務式公寓·       深圳及西安公寓分別預計於2027及2028年落成。東南亞新落成及發展中項目·       Empire City（越南胡志明市）：住宅與商業綜合項目，部分已於2023-2025年間動工及交付，預計2028年前全部竣工。·       曼谷 One Bangkok 項目：與當地合作發展，部分辦公及商業部分已動工，預計2026年完成首階段。挑戰根據仲量聯行《2025年第三季市場概覽》報告，整體空置率由6月的13.6%下降至9月的13.4%。中環及九龍東空置率下跌0.8個百分點，而灣仔及銅鑼灣則上升2.5個百分點至12%。管理層在中期業績誠實指出，集團旗下香港竹商場均錄得100%出租率，整體出租率高達91%，優於大市，但甲級寫字樓供應過剩，空置率仍高，寫字樓租金下行壓力持續。相反，內地業務已佔太古地產投資物業收入約三分之一，尤其在香港辦公樓市疲弱時，更成為集團現金流及盈利增長重要動力。投資策略根據EJFQ資料，太古地產處於横行股，主要大行報告評級正面，預測市盈率約16倍，市帳率約0.5倍，股息率5.2%。然而，太古地產部分業務已接近半間內房股，內地業務佔比重日趨增加，盈利增長存在不確定性，現價值傳率不高。保守投資者應密切留意內地出租物業出租率增長表現、香港住宅銷售及東南亞新項目進度，考慮分階段中長線吸納；進取投資者則可於股價於20元橫行區隔首注入市，再以月供形式分12-18個月吸納，以達至財息兼收。 Jacky Lui

在正式分析新鴻基地產(00016  )是否優質收息股前，建議讀者將上期分析的華潤置地(01109  )納入研究範圍，以便從投資分析角度更加全面。新鴻基地產的盈利主要來自兩大核心業務分部：物業銷售和物業投資。物業投資為集團提供穩定的經常性收入。此外，集團還經營酒店業務，分佈於港九新界各個核心區域，涵蓋自營品牌及與國際知名酒店品牌合營的項目，另持有電訊（數碼通）及新意網等業務權益。另一方面，公司憑藉其在香港開發和運營高端商業綜合體的豐富經驗，將成功模式複製到內地，專注於上海、北京、廣州等一線城市的核心商圈。

核心盈利（截至6月30日止五個財政年度）

·       2025財政年度：218.55億港元

·       2024財政年度：217.39億港元

·       2023財政年度：283.85億港元

·       2022財政年度：287.29億港元

·       2021財政年度：298.73億港元

酒店業務經營溢利（或虧損）（截至6月30日財政年度）

·       2025財政年度：溢利港幣6.15億元

·       2024財政年度：溢利港幣6.5億元

·       2023財政年度：溢利港幣1.61億元

·       2022財政年度：虧損港幣4.29億元

酒店業務在2022財政年因經營環境影響錄得虧損，隨後強勁反彈，2023財年恢復盈利，2024及2025財政年則有明顯增長，顯示復甦趨勢明顯。

電訊及資訊科技業務經營溢利（截至6月30日財政年度）

·       2025財政年度：溢利港幣22.41億元（電訊業務7.52億元，數據中心業務14.89億元）

·       2024財政年度：溢利港幣19.67億元（電訊業務7.01億元，數據中心業務12.66億元）

·     2023財政年度：溢利港幣18.73億元（電訊業務7.02億元，數據中心業務11.71億元）

·       2022財政年度：溢利港幣17.16億元（電訊業務7.02億元，數據中心業務10.14億元）

·       2021財政年度：溢利港幣15.71億元（電訊業務7.03億元，數據中心業務8.68億元）

採取穩定且可持續的股息政策

·       2025財政年度：港幣3.75元

·       2024財政年度：港幣3.75元

·       2023財政年度： 港幣4.95元

·       2022財政年度：港幣4.95元

根據基礎溢利的40%-50%分派股息，而非固定金額。即使2021至2023年溢利波動，全年股息仍維持在4.95港元。若盈利顯著變動，例如2024年下降，則調整至每股3.75港元。2025年溢利略升，公司決定繼續派發3.75港元，展現穩健策略。公司負債比率低（2025年度為15.1%）、利息覆蓋率高（6倍），財務結構審慎，可支持穩定股息

未來展望及挑戰（2025至2030年）啟德商業項目、北部都會區、馬鞍山東北住宅項目推動增長

致力增加經常性收入

OWNPLACE WEST KOWLOON進一步提升住宿靈活性，吸引更多長期住客入住，帶動租金收入持續上升。將軍澳星峰薈正分階段升級服務套房，首兩期超過150間客房已順利完工，整體工程預計於2026年初全面完成。新商場Scramble Hill將於2025年下半年起分階段開幕，與APM及周邊寫字樓產生協同效益。該商場以東京涉谷地標為靈感，融合九龍東的地域特色，致力打造多元時尚的生活空間。

啟德天璽‧天Mall預計自2025年第四季起分期開業，樓面面積約22萬平方呎，並可直接連接港鐵啟德站，設有多種類型的商舖及餐廳。隨著住戶陸續遷入及區內商業活動增加，商場有望把握區域成熟帶來的機遇。

西沙GO PARK作為香港首個運動商業綜合體，著重推動運動及健康生活，設計上打破室內與戶外空間界限，整體建築以多條互相連接的步道貫通，並與周邊自然環境巧妙融合，於市場上展現獨特競爭力。

致力增加非經常性收入

公司擁有豐厚土地儲備，總量約五千七百四十萬平方呎，其中約一千三百三十萬平方呎為發展中且可供出售的住宅用地，足以支持未來六至七年的發展規劃，並推動北部都會區及馬鞍山東北住宅項目的拓展。新界西北的YOHO系列現已成為元朗核心社區；而西沙公路SIERVA Sea項目一期預計於2025年12月落成，目前以樓花形式發售；項目二期共522個單位亦已向地政總署申請新盤預售樓花同意書。古洞北、洪水橋等地的新項目將於未來陸續分期推售，預計住宅及商業發展可持續推進。

持續積極吸引跨國公司進駐，這有助於降低物業空置率。

筆者運用Garmin Pro 翻查公司過去七年集團的淨租金收入(扣物業管理費、政府差餉、維修及保養費用、其他與出租物業直接相關的雜項支出際表現)，整體物業上大致保持相對穩定，但近年受到2019年社會運動環境影響及 2020年新冠狀肺炎疫情 導致輕微波動。物業重估(收益或虧損) ，見附表。

物業重估收益與租金收入表現分析

從以上綜合報告可見，公允值收益與預期租金的升跌之間存在一定程度的相關性，顯示物業重估收益屬於非保證盈利，且表現極為波動。目前，整體甲級寫字樓的平均出租率達到90%，而地標物業如中環國際金融中心及尖沙咀西九龍環球貿易廣場的出租率則高達92%。筆者認為，新地管理層持續積極吸引跨國公司進駐，這有助於降低物業空置率。預計未來甲級寫字樓的出租率有機會緩步上升，帶動租金收入亦有望隨之緩慢提升。儘管如此，預期物業重估收益將對公司帶來一定程度的正面貢獻，但收益重返歷史高位的可能性則極低。

投資策略

根據EJFQ 系統顯示 : 新鴻基地產仍然處於強勢股，預測市盈率為12倍，市賬率為0.43，股息率 3.96%，估值略為偏貴水平。然而，新鴻基地產是香港地產股中的龍頭企業，品牌溢價情有可願，鑑於恆指未來走勢波動，讀者可以考慮位於橫行區90元投資第一注，月供12-18 個月，達致財息兼收。

自2021至2025年，內房債務危機與中港兩地樓價下跌，對市場信心造成重大衝擊。儘管部分移民英國的KOL為了網絡上流量，唱淡中國及香港樓市，香港樓價近期似乎已見止跌回升的跡象。各位有否認真思考有些消息過度誇大，內房股中仍然優質企業屹立不倒。根據財聯社於10月5日的報道，百強房企銷售金額達2528億元人民幣，按年增長0.4%，按月增長22.2%。其中有45家企業單月業績按月增幅超過30%，其中包括央企華潤置地(01109  )。

華潤置地憑藉母公司資源優勢，一向堅持習近平主席的「三條紅線」的政策，市場公認公司財務穩建，並積極推動城鎮化，擴展住宅及商業地產業務，提升土地儲備及項目運營能力，未來盈利前景備受關注。在分析公司是否合適的收息前，現在分析其2020至2024財年核心盈利表現如下：

· 2020年：核心淨利潤同比增長11.6%，達241億元。

· 2021年：核心淨利潤再增10.2%，達266億元。

· 2022年：行業調整期仍錄得1.5%增長，淨利潤達270億元。

· 2023年：核心淨利潤同比增長2.9%至人民幣277.7億元，自上市以來連續18年增長，儘管增速放緩，但持續增長印證其穿越週期能力。

股息增長與核心盈利關聯性

五年股息增長表現顯示，華潤置地近5年年化股息增長率為 +3.94%。

五年平均增長率掩蓋了近期波動，細看每股派息（中期及末期股息）可見：

·       2019-2021年：股息實現雙位數增長，反映良好盈利狀況。

·       2022-2023年：每股總派息輕微回調。這與經常性租金收入（第二增長曲線）表現強勁但開發銷售業務利潤率受壓的狀況一致，影響整體利潤並連帶影響股息金額。

派息政策：穩定且明確的股東回饋

華潤置地多年來維持穩定且明確的派息政策，派息比率一向為目標為核心盈利37%，展現合理的股東回饋承諾：

·       2020財年：全年派息率由2019年提升2個百分點，達37%。

·       2022財年：行業深度調整期仍維持37%。

·       2024財年：核心淨利潤下滑下亦堅守37%派息比率。

此穩定性向市場傳遞強烈訊號：公司核心盈利一向穩建，不論行業順境逆境，華潤置地致力以固定比例將經營成果回饋股東。

展望：受惠於香港樓市及北部都會區的戰略佈局

儘管華潤置地在中國內地住宅的銷售毛利率面臨下行壓力，管理層於2020年底成功將華潤萬象生活(01209  )分拆並於香港聯交所上市。公司透過旗下子公司積極經營物業管理項目: 不動產業務、輕資產管理及生態圈相關服務，預期這些業務板塊的盈利增長，將有望緩衝住宅市場下滑帶來的不利影響。

根據星展銀行於9月5日發表的研究報告，華潤置地正逐步從傳統房地產開發商角色，積極轉型為房地產投資管理（REIM）新模式的企業。公司日益重視投資物業所帶來的經常性收入，以及輕資產管理服務收益，藉此降低對波動性較高的開發物業銷售利潤的依賴。

在香港市場佈局方面，公司持續推進啟德豪宅、長沙灣潤發貨倉、油塘貨倉及北部都會區等住宅項目的發展，進一步鞏固其於本地市場的長遠競爭力。

投資策略

根據EJFQ系統顯示，分析員預計華潤置地2025及2026 盈利增長是單位數字，預測市盈率為7倍，市賬率為0.69，估值合理。不過，盈利增長未反映房地產復甦帶來額外的物業重估收益，股價潛在升幅高達30% 。然而，市場估計內地一線城市房價2026中後期才逐漸復甦，始終物業重估的收益帶來盈利增長有一定程度的不確定性，讀者可以考慮透過月供股票中長線投資，最少12個月至18個月，以達致財息兼收。

利申: 筆者是物業管理持牌人，暫時並沒有持有以上股票。投資涉及風險，請投資者務必獨立思考。

Jacky Lui