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自2021至2025年，內房債務危機與中港兩地樓價下跌，對市場信心造成重大衝擊。儘管部分移民英國的KOL為了網絡上流量，唱淡中國及香港樓市，香港樓價近期似乎已見止跌回升的跡象。各位有否認真思考有些消息過度誇大，內房股中仍然優質企業屹立不倒。根據財聯社於10月5日的報道，百強房企銷售金額達2528億元人民幣，按年增長0.4%，按月增長22.2%。其中有45家企業單月業績按月增幅超過30%，其中包括央企華潤置地(01109  )。

華潤置地憑藉母公司資源優勢，一向堅持習近平主席的「三條紅線」的政策，市場公認公司財務穩建，並積極推動城鎮化，擴展住宅及商業地產業務，提升土地儲備及項目運營能力，未來盈利前景備受關注。在分析公司是否合適的收息前，現在分析其2020至2024財年核心盈利表現如下：

· 2020年：核心淨利潤同比增長11.6%，達241億元。

· 2021年：核心淨利潤再增10.2%，達266億元。

· 2022年：行業調整期仍錄得1.5%增長，淨利潤達270億元。

· 2023年：核心淨利潤同比增長2.9%至人民幣277.7億元，自上市以來連續18年增長，儘管增速放緩，但持續增長印證其穿越週期能力。

股息增長與核心盈利關聯性

五年股息增長表現顯示，華潤置地近5年年化股息增長率為 +3.94%。

五年平均增長率掩蓋了近期波動，細看每股派息（中期及末期股息）可見：

·       2019-2021年：股息實現雙位數增長，反映良好盈利狀況。

·       2022-2023年：每股總派息輕微回調。這與經常性租金收入（第二增長曲線）表現強勁但開發銷售業務利潤率受壓的狀況一致，影響整體利潤並連帶影響股息金額。

派息政策：穩定且明確的股東回饋

華潤置地多年來維持穩定且明確的派息政策，派息比率一向為目標為核心盈利37%，展現合理的股東回饋承諾：

·       2020財年：全年派息率由2019年提升2個百分點，達37%。

·       2022財年：行業深度調整期仍維持37%。

·       2024財年：核心淨利潤下滑下亦堅守37%派息比率。

此穩定性向市場傳遞強烈訊號：公司核心盈利一向穩建，不論行業順境逆境，華潤置地致力以固定比例將經營成果回饋股東。

展望：受惠於香港樓市及北部都會區的戰略佈局

儘管華潤置地在中國內地住宅的銷售毛利率面臨下行壓力，管理層於2020年底成功將華潤萬象生活(01209  )分拆並於香港聯交所上市。公司透過旗下子公司積極經營物業管理項目: 不動產業務、輕資產管理及生態圈相關服務，預期這些業務板塊的盈利增長，將有望緩衝住宅市場下滑帶來的不利影響。

根據星展銀行於9月5日發表的研究報告，華潤置地正逐步從傳統房地產開發商角色，積極轉型為房地產投資管理（REIM）新模式的企業。公司日益重視投資物業所帶來的經常性收入，以及輕資產管理服務收益，藉此降低對波動性較高的開發物業銷售利潤的依賴。

在香港市場佈局方面，公司持續推進啟德豪宅、長沙灣潤發貨倉、油塘貨倉及北部都會區等住宅項目的發展，進一步鞏固其於本地市場的長遠競爭力。

投資策略

根據EJFQ系統顯示，分析員預計華潤置地2025及2026 盈利增長是單位數字，預測市盈率為7倍，市賬率為0.69，估值合理。不過，盈利增長未反映房地產復甦帶來額外的物業重估收益，股價潛在升幅高達30% 。然而，市場估計內地一線城市房價2026中後期才逐漸復甦，始終物業重估的收益帶來盈利增長有一定程度的不確定性，讀者可以考慮透過月供股票中長線投資，最少12個月至18個月，以達致財息兼收。

利申: 筆者是物業管理持牌人，暫時並沒有持有以上股票。投資涉及風險，請投資者務必獨立思考。

Jacky Lui